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マンションの水回りリフォームは排水管の位置がカギを握る理由とは?

公開日:2020/04/01  最終更新日:2020/04/15

住まいの中でも水回りは使用頻度が高いうえ、絶えず水気や湿気にさらされているので傷みやすい場所です。そのため、大阪でも高いリフォーム需要があります。ただ、マンションで水回りリフォームを行う際は独自の制約があるので注意が必要です。思い通りの工事ができなかったり、費用が高額になったりすることがあります。

本管の位置は動かすことができない

分譲マンションの場合、それぞれのオーナーは区分所有というかたちで建物の一部を所有していますが、各オーナーが所有している居住スペースや設備のことは、専有部分といいます。一方、それ以外の部分、たとえば住戸の外の廊下や階段、エントランスなどは共用部分といいます。

この2つのうち、オーナーが自由にリフォームやリノベーションを行えるのは、専有部分だけです。 廊下や階段と水回りリフォームは関係ないではないかと言われればその通りですが、実は関係の深い共用部分もあります。

それが、キッチンやトイレ、浴室などから使用済みの水を流す排水管です。マンションの配管には建物全体をめぐっている本管と、その本管から各住戸内に引かれている枝管の2種類があります。このうち枝管は専有部分に属するので、リフォームで位置を動かすことができますが、共有部分である本管は動かすことができません

このことが水回りリフォームにどのような影響を与えるかというと、たとえば浴槽を新しいものに取り換えたいといった場合であれば、配管の位置を変えずに工事を行うことができますが、今まで手前の壁際にあった浴槽を奥の窓際に移動させたいなどという場合は、枝管を付け替えて本管のある場所までつなげていかなければならないということになります。

さらに、子供部屋をなくしてそこに新しい浴室を作るなどといった大がかりな工事の場合は、枝管を延ばして新しい浴室と元の浴室の床下の本管とをつなぐ必要があります。

床全体をかさ上げする必要が生じることも

枝管の付け替えや延伸を伴うリフォーム工事を行うとなると、当然ながらその分だけ工事費用が高くなり、また工事期間も長くなります。さらに、建物の構造によっては、付け替えや延伸が難しいケースもあります。

まずキッチンの場合ですが、キッチンの床下には通常、水道管の他にガス管も通っています。そのため、ガス管とぶつかってしまう方向に水道管を延ばすことはできません。また、言うまでもないことですが、水は高い方から低い方にしか流れませんから、床下に排水管を設置する時は若干の傾斜を付けながら最終的に本管へと導きます。

そのため、床下にある程度の空間的な余裕が必要になります。 比較的最近に建てられたマンションであれば、将来のリフォームを見込んで床が二重構造になっているものがあり、大阪にもこのタイプの物件が少なくありません。

このような物件であれば、スペースの余裕は十分にあります。しかしそうでない場合は床のかさ上げ工事を行う必要があるため、その分の費用がさらに上乗せされます。また、かさ上げを行うと数センチメートルとはいえ天井から床面までの距離が短くなるため、部屋が狭く感じられるようになる場合もあります。

こうしたことから、配管の変更を伴う水回りリフォームは、しばしば大がかりな工事が必要になります。そのため、計画の段階で費用や工期の見積もりを精査し、あくまでも希望通りの工事を進めるか、配管の変更を伴わない工事で妥協するかのどちらかに決める必要があります。

事前に規約を確認したうえで計画を立てる

水回りリフォームを行う際は、技術的な困難さや費用の問題以外にも注意しなければならないことがあります。それは、管理規約の定めるところに従わなければならないということです。大阪に限らず全国の分譲マンションでは、規約によって建物の管理・運営に関わる基本的なルールを定めています。

そしてさらに具体的なルールは、管理規約に附属した使用細則の中に定めがあります。この使用細則の中には、リフォーム工事に関するさまざまな決まりごとが記されています。内容はマンションごとに異なりますが、おおむね共通するのはリフォームを行う際は事前に管理組合にあてに申請して承認を受ける必要があること、申請書には工事内容などが分かる書面を提出することなどです。

そしてマンションによっては、この使用細則の中に「配管の引き回しを行ってはならない」とハッキリ謳っているケースがあります。仕様の変更によって水漏れ事故などのトラブルが発生するのを避けるのが目的だと考えられますが、理由はともあれ、このような禁止事項があるマンションでは配管の変更を伴うリフォーム工事を行うことはできません。

ただ、大阪のマンションの中には「変更はダメだが増設はOK」といったケースバイケースの対応をしているところもあります。そのため、正式な工事申請を出す前にあらかじめ管理組合に確認しておくことが大切です。

 

自分が住んでいるマンションの配管がどうなっているかは建築図面を見れば分かりますが、そこからどんなリフォームが可能かを判断するのは専門知識がないと困難です。リフォームを計画している時は、なるべく早い段階で専門家に相談するのがおすすめです。

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